Auswandern-Uruguay ! Die Alternative zu Europa ?

antaresuy · Experte Beiträge: 300

Folgendes sind die Aussagen von Ralph und meine Komentare dazu.

Zitat:

Hier zahlt man eher, was man mag, will und vor allem kann.
Schnell erscheinem einem Deutschen die hiesigen Preise "angemessen", um kurz danach von anderen Deutschen erzählt zu bekommen, daß es doch so viel billiger gegangen wäre.

Was andere über den erreichten Preis sagen kann stimmen oder nicht. Viele reden nur ohne richtigen Grund zu haben oder aus Neid. Vergleiche zu ziehen zwischen zwei angeblich ähnlichen Objekten müssen nicht immer stimmen.

Zitat:

Die Mietpreise am Strand von Uruguay sind während der Temporada horrend.
Die Temporada dauert nur 6-8 Wochen, aber in dieser Zeit ist Halligalli.
Urlauber zahlen in diesen 2 Monaten soviel Miete, wie das Mietobjekt im ganzen Jahr kostet.
Immobilienbesitzer machen ihren Umsatz in diesen 2 Monaten.
Den Rest des Jahres steht das Objekt leer.

Die erste Aussage stimmt vollkommen, obwohl in früheren Jahren der Unterschied noch viel krasser war.
Die "Temporada" hat in den letzten Jahren eine nach Nachfrage bestimmte Preisgestaltung bekommen:
Top - vom 24. Dezember bis 10. Januar
Gut - vom 10. Januar bis 31. Januar
Mittel - vom 1. bis 24 Dezember und vom 1. bis 28. Februar
Flach - November und dann vom 1. März bis nach Ostern
Dass die Urlauber in zwei Monaten soviel Miete zahlen wie das Mietobjekt im ganzen Jahr kostet stimmte bis vor ca. 30 Jahren. Heute ist es nicht mehr so, aber trotzdem sehr/zu teuer.

Zitat:

Daraus resultieren zwei wichtige Erkenntnisse:
Komme niemals im Dezember nach Uruguay, um ein Objekt für 3 Monate zu mieten - wenn Du im Oktober kommst, kannst Du es zum selben Endpreis für 6 Monate mieten -
der Besitzer ist froh, daß es bewohnt ist.
Die Wintermonate kosten daher nur einen Spottpreis.

Der erste Teil der Aussage stimmt vollkommen jedoch der zweite nicht. Kein Eigentümer wird im Oktober für 6 Monate mieten, wenn er weiss dass er das selbe Geld für 6 bis 8 Wochen bekommt. Er könnte ja selber ausser Saison das Eigentum benützen oder an andere mieten, die nicht an der Hochsaison interessiert sind.
Die besten Mietsverträge kann man erst ab März erzielen. Ab September wird es schon kritisch, da jeder Eigentümer schon an die Saison denkt.

Zitat:

Es gab in den letzten Jahren Immobilienobjekte zu erwerben, deren Mieteinnahmen dem Käufer in nur 5 Jahren den Investitionswert komplett eingespielt haben - obwohl das Objekt nur 2 Monate/Jahr vermietet/bewohnt war.

Diese Aussage stimmt nur die in der Krise sehr gut gekauft haben, und nach dieser sehr gut vermietet haben.

Zitat:

Ein "normales" Haus in Uruguay hat eine deutlich billigere bauliche Substanz als wie in Deutschland. Das ergibt sich schon allein aus den Durchschnittstemperaturen, aber ebenso aus diversen anderen Rahmenparametern.
Ein verwöhnter Deutscher kauft sich schnell einmal ein windiges, wackeliges, billiges Haus im "sonnenreichen" Paradies, um dann bei 10 Grad Außentemperatur seine gewohnte warme deutsche Zentralheizung zu vermissen. Derartige bauliche Unterschiede schlagen sich schnell mit 100% Preisunterschied nieder.

Die meisten Häuser an der Küste sind als Sommerhäuser gebaut worden und nicht gedacht das ganze Jahr drin zu leben. Also haben fast alle keine Heizung (nur ein oder mehrere offene Kamine). Auch gibt es praktisch keine richtige Isolierung. Dadurch verliert man sehr viel Energie wenn man heizen möchte. Persönlich warne ich immer alle Einwanderer die ausserhalb von Montevideo kaufen da dies für alle ein nicht kleineres Problem ist.

Zitat:

Hier gab es vor wenigen Jahren eine gravierende wirtschaftliche Krise.
Die Immobilien waren sehr billig.
Wer schon zu diesem Zeitpunkt einstieg, der hat sich dumm und dämlich verdient.
Uruguay hat sich von der Krise relativ schnell erholt.
Mit Uruguay haben sich auch die Preise erholt.
Wer danach einstieg, der hat immer noch fett Gewinne eingestrichen.
Das ist ein Prozess, der noch immer anhält.
Durch diesen schnellen Preisanstieg waren Gewinne zu realisieren, die irreal scheinen.
Der Wertzuwachs konnte schon mal bei 20%-30% liegen - pro Jahr - in Folge.
In der Zukunft dürfte es aber m.E. deutlich weniger sein.

Die Krise von 2001/2002 drückte die Inmobilienpreise sehr stark. Wie dann ab 2004 die Er hohlung verspürte stiegen die Preise an, am Anfang stärker dann verlangsamte sich die Steigung der Werte. Die Preise sind möglicherweise heute dort wo sie 2000/2001 waren und werden höchstwahrscheinlich nicht mehr ansteigen. Die grosse Weltkrise wirkt sich auch hier aus.

Zitat:

Die Immobilienanbieter sind es aber immer noch gewohnt,
daß die Preise steigen und verkaufen nach dem Motto: "Friß oder stirb".
Die Kunden machen das mit, weil sie wissen, daß es in der Vergangenheit so war.
Um es aus der Sicht des Anbieters zu formulieren:
"Wenn ich Heute einen Verkaufspreis ansetze, dann eher ein wenig übertrieben, weil:
In einem Jahr hat der Preispegel erreicht, was ich erzielen will, bis dahin wird sich sicher und automatisch ein Käufer gefunden haben".
Der Verkäufer hat damit in der Regel recht.
Er muß den Preis nicht reduzieren, er muß nur ein wenig länger warten.

Wen versteht man als Inmobilienanmbieter? Den eigentlichen Verkäufer? Der möchte immer mehr haben als es wirklich wert ist. Der Makler wird immer versuchen Preise zu erwähnen die angemessen sind. Er möchte verkaufen um was zu verdienen. Ein Objekt mit einem zu hohem Preis ist für ihn uninteressant, weil es fast unmöglich ist einen Käufer zu finden.
Seit ungefähr einem Jahr sagen mir die Makler, dass die Inmobilienpreise sich praktisch nicht ändern und wenn dann eher nach unten. Mieten sind etwas gestiegen, weil die Eigentümer nun 12% davon immer als Einkommensteuer abgeben müssen.

Zitat:

Oft versuchen aber auch Leute, dieses Glück für sich in Anspruch zu nehmen, die es sich eigentlich nicht leisten können, mit dem Verkauf noch länger zu warten.
Im Klartext: "Wenn einer 120.000 verlangt", dann kann es sehr gut sein, daß man das Objekt bekommt, indem man "80.000 Bar auf die Hand" anbietet.
Diese Regel gilt besonders für Punta del Este, aber auch für den Rest von Uruguay.

Dies kann geschehen ist aber selten dem Makler nicht bekannt. Der Makler wird dann schon sagen, dass es möglich ist den Preis zu drücken. Höchstwahrscheinlich wird er nicht den Endpreis nennen.
Das wichtigste von dieser Aussage aber ist, dass es nicht ganz stimmt. Kein Eigentümer verkauft ohne das Geld in der Hand zu haben. Da muss man schon Hypotheken machen (ziemlich kostspielig) um von Banken den Kredit zu bekommen. Für Ausländer ist dies nicht unmöglich, jedoch noch viel kostspieliger, da von der lokalen Bank viele Dokumente, Einkommensnachweise, Bilanzen, Bankreferenzen und Kontenauszüge notwendig sind, welche alle beglaubigt und übersetzt werden müssen. Der verkaufende Eigentümer bekommt sein Geld in die Hand - auf eine oder die andere Weise.

Zitat:

Überlege Dir sehr sehr genau, wen Du zum Einwanderungshelfer wählst. Er könnte genau diese 40.000 einstreichen. Das gilt sowohl für die, die sich selbst Einwanderungshelfer nennen, als auch für kostenlose Hilfe von vermeintlichen Freunden.

Diese Aussage ist ein harter Brocken. Mir ist diese vorgehen bekannt und aus diesem Grund bin ich nicht als Makler tätig. Ich erstelle den Kontakt zu Maklern in der Gegend wo der Einwanderer sich niederlassen möchte, kann deshalb also dieses Vorgehen nicht unterstützen, da kein seriöser Makler mitmachen würde. Sein Ruf steht im Spiel, so wie auch MEINER. Viele meiner Kunden haben länger gebraucht um ein Eigentum zu finden und haben nach der ersten Woche dann allein weitergemacht. Ich war dann nur derjenige der den Notar brachte und für sie alles kontrollierte. In manchen Fällen wurde ich erst gerufen um zu verhandeln.

Zitat:

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, zu wissen, daß in Uruguay in der Regel vom Käufer und vom Verkäufer 3% Provision an den Makler gezahlt werden. Wer also glaubt, provisionsfrei an ein Objekt zu kommen, der vergisst schnell, daß die Provision des Verkäufers bereits auf den Kaufpreis der Immobilie aufgeschlagen wurde.

Die Provision der Makler ist 3% plus MWSt (22% auf die 3%) für den Verkäufer und für den Käufer. In Mietsangelegenheiten ist die Provision für Jahresmieten gleich einer Monatsmiete plus MWSt für jede der Seiten (Vermieter und Mieter). Bei Kurzmieten werden % verlangt je nachdem wie lang der Vertrag sein soll.

Zitat:

Exklusive Maklerverträge sind meines Wissens in Uruguay verboten. Auf jeden Fall sind sie absolut unüblich. Kein Makler würde so etwas verlangen. Immobilienhändler teilen sich schon einmal die Provision.

Die exklusiven Maklerverträge sind nicht verboten, aber vollkommen unüblich. Es ist normal, dass ein Eigentümer seine Inmobilie gleich 3 oder 4 Maklern anbietet.

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Peter Stross
Uruguayan Relocation Services
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